İnşaatın devam ettiği bir süreçte üçüncü kişilerin, arsa sahipleri veya müteahhit tarafından taşınmaz satın alması hukuki olarak mümkündür ve sözleşmede aksine bir hüküm yoksa bu durumda herhangi bir engel bulunmamaktadır. Ancak aşağıda detaylı olarak açıklayacağımız gibi, taşınmaz satışıyla ilgili olarak belirli hukuki usul ve esaslara uyulması gerekmektedir.
Arsa sahipleriyle üçüncü kişiler arasında gerçekleştirilecek taşınmaz satış sözleşmelerinde, kural olarak arsa payının devrinin sağlanması ve sözleşmenin noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesinin varlığı kabul edilmemelidir.
Eğer arsa sahipleriyle yapılan anlaşma, taşınmaz satışı vaadi şeklinde olacaksa, bu sözleşmenin de noter huzurunda düzenlenmesi bir zorunluluktur. Ayrıca bu tür bir sözleşme yapılması durumunda, arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve alacaklarını üçüncü kişiye devrettiğini belirten hükmün de sözleşmede bulunması önemlidir. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibinin müteahhitten alacaklı olduğu haklarının, taşınmazı satın alan veya alacak olan üçüncü kişiye devredilmemesi durumunda taraflar arasındaki hukuki ilişki içinden çıkılmaz bir hal alabilir ve adeta “Arap saçına” dönebilir.
Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, kendisine ayrılacak olan bağımsız bölümler için üçüncü kişilerle sözleşme yapabilir ve bu taşınmazları üçüncü kişilere satabilir. Halk arasında bu tip taşınmaz alım satım işlemlerine “topraktan ev almak” veya “temelden ev almak” denildiği görülmektedir. Ancak bu noktada, sözleşmelerin şekil şartlarına uygunluğunun dikkate alınması önemlidir. Müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişilere istinaden Yargıtay'ın örnek kararlarına dayanarak, üçüncü kişilere çeşitli hukuki güvenceler sağlanmış olduğu söylenilebilir. Uygulamada müteahhit şahıs veya firma, üçüncü kişilerle yapacağı taşınmaz satış sözleşmelerini noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde değil, kendi satış ofisinde adi yazılı sözleşme olarak imzalamaktadır.
Geçmişte, bu tür durumlar nedeniyle üçüncü kişiler arasında birçok mağduriyet yaşanmış ve Yargıtay'ın ilgili hukuk daireleri arasında farklı görüşler oluşmuştur.
Bu sebeple Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararıyla içtihatları birleştirerek, belirli şartların varlığı durumunda üçüncü kişi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin alacağın devri olarak kabul edilmesine yönelik hüküm getirmiştir. Bu şekilde, üçüncü kişilere müteahhit ve arsa sahipleri aleyhine tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte terditli olarak tazminat ve taşınmaz satış bedelinin iadesini talep etme imkanı sunulmuştur.
Bu bağlamda, müteahhit, Türk Borçlar Kanunu'nun 183. vd. maddelerinde yer alan "alacağın devri/alacağın temliki" hükümlerine dayanarak üçüncü kişilerle adi yazılı sözleşme akdedebilir. Bu tür bir sözleşme, hukuken tapulu taşınmazın satışı veya taşınmaz satış vaadi değil, yukarıda açıklanan şekilde alacağın devri niteliğindedir.
Bu durumda, üçüncü kişilerin ayni nitelikli bir hakkı olmasa bile alacağın devri hükümlerine göre arsa sahiplerine yönelik yükümlülüklerini yerine getiren müteahhit ile bu tür bir alacağın devri sözleşmesi akdetmiş olan üçüncü kişiler, arsa sahiplerine yönelik olarak tapu talebinde bulunabilirler. Ancak müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmediği durumda, üçüncü kişilerin bu sözleşmeden doğan hakları ayni nitelikli olmadığı için genellikle müteahhidin şahsi sorumluluğuna başvurulur ve arsa sahiplerine karşı herhangi bir hak ve talep yöneltilemez.
Arsa sahiplerine karşı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, arsa sahipleri ile müteahhit arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan müteahhidin de davalı olarak gösterilmesi gerekir. Bu davada arsa sahipleri ile müteahhitin arasındaki bu dava arkadaşlığı nedeniyle müteahhitin de davada davalı olarak yer alması gereklidir. Bu davada ayrıca tapu iptali ve tescil talebi yanında terditli olarak taşınmaz bedelinin de talep edilmesi mümkündür. Ancak bu talep nedeniyle sorumlu olan genellikle müteahhit olup, arsa sahiplerinin bundan sorumlu olmadığı kabul edilir.
Eğer müteahhit, arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini yerine getirmediyse, arsa sahipleri müteahhite karşı ileri sürebileceği iddiaları üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilirler. Bu durumda, eksik iş bedelinin hesaplanması için uzman bilirkişilerden yardım alınabilir ve bu bedelin mahkeme tarafından belirlenen bir yere yatırılması için üçüncü kişiye süre verilebilir. Üçüncü kişinin eksik iş bedelini belirlenen yere yatırmasının ardından eksiklikler giderildiğinde, tapu iptali ve tescil kararı verilebilir. Aksi durumda, genellikle yalnızca tazminat talebi kabul edilir ve taşınmaz bedeli müteahhit tarafından üçüncü kişiye ödenir.
https://www.delilavukatlik.com/post/topraktan-temelden-ev-alma kaynağından alındı.
